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Ristrutturazioni industriali: brownfield project

Ristrutturare un’industria: premessa del General Contractor

 Costruire una fabbrica industriale chiavi in mano, greenfield project, è un processo abbastanza complesso che richiede molta esperienza sul campo e conoscenza tecnica. L’organizzazione è sicuramente l’arma vincente per la riuscita ottimale di questo tipo di progetti.

Fare una ristrutturazione industriale e/o efficientare totalmente una vecchia proprietà industriale, in ambito internazionale denominata brownfield project, è completamente un altro lavoro!

Con questo articolo cerchiamo quindi di spiegare quali sono le attività cruciali che ruotano attorno ad una ristrutturazione industriale, semplice o complessa che sia.

Valuteremo inoltre l’importanza e la convenienza concreta dello sviluppo di un progetto di ristrutturazione in contrapposizione alla realizzazione di un progetto ex-novo.

Per questo tipo di progetti, oltre a possedere una competenza capillare del settore edile ed impiantistico, è necessario saper fare una precisa valutazione preventiva dei processi industriali. Il livello di difficoltà quindi aumenta, la competenza deve essere consolidata e la conoscenza tecnica dovrà essere integrata in tutti i processi.

Ristrutturazioni industriali: il contesto attuale

Quando si parla di nuovi progetti industriali, è consuetudine pensare sempre a mega fabbriche innovative dal punto di vista tecnologico ed accattivanti sotto diversi profili architettonici. Questo accade perché le nostre menti sono sempre più proiettate al futuro ed all’idea del nuovo.

Chi conosce bene il settore industriale e soprattutto l’industria manifatturiera, sa benissimo che nel territorio c’è una alta prevalenza di vecchi siti industriali in disuso, che rappresentano un vero e proprio patrimonio immobiliare.  Oltre a ciò, molte industrie continuano ancora oggi, nell’era del 4.0, a produrre in vecchi stabilimenti, efficienti sotto tanti punti di vista, ma architettonicamente non proprio accattivanti.

Se ci soffermiamo quindi a pensare a tutte quelle realtà manifatturiere che continuano a produrre in siti industriali costruiti negli anni 50’- 60’, allora comprendiamo meglio che, ciò che fa la differenza nell’industria, non è l’estetica di una fabbrica, bensì altre caratteristiche tecniche legate all’efficienza produttiva e soprattutto al fattore logistico.

Altrettanto evidente è che, qualsiasi realtà produttiva contemporanea di successo, abbia saputo negli anni trasformare il proprio stabilimento in un ambiente di lavoro più appropriato ed efficiente.

Attività cardine di una ristrutturazione industriale

Valutazione delle esigenze del cliente nel contesto produttivo

Ogni cliente ha proprie esigenze specifiche legate al proprio settore ed al tipo di attività industriale che svolge quotidianamente. Non esistono standard specifici di esigenze e quindi difficilmente un progetto di ristrutturazione può essere paragonato ad un altro.

Questo aspetto è determinante per il general contractor perché dovrà affrontare il progetto con dei project manager preparati con un’ampia esperienza nel settore delle costruzioni e dell’impiantistica industriale.

Le fasi di individuazione delle esigenze solitamente durano diversi mesi. La flessibilità e la disponibilità verso il cliente stesso rappresentano il primo aspetto su cui si baserà l’intero progetto.

Nella fase di valutazione, il general contractor e i suoi ingegneri dovranno confrontarsi con i tecnici preposti del cliente con un approccio intraprendente e non timido.

I project manager dovranno essere in grado di trasmettere tutte le proprie conoscenze, consigliando nei meeting ciò che è più conveniente realizzare, sia a livello tecnico qualitativo, tempistico ed economico.

Una attenta valutazione delle esigenze del cliente e la valutazione implicita del contesto produttivo, sono le fondamenta su cui si base un brownfield project.

Valutazioni impatti ambientali e iter autorizzativi nel rispetto del contesto normativo

Parallelamente alla fase di valutazione delle specifiche esigenze del cliente, lo studio tecnico ed ingegneristico sarà basato sulla valutazione dell’impatto ambientale.

Questa fase è molto importante in quanto si parte sempre dal presupposto che qualsiasi modifica, sostituzione o rifacimento di una cosa esistente, non è esente da impatti ambientali più o meno rilevanti.

La terminologia internazionale di questa attività si chiama enviromental impact study.  In questa fase bisogna sempre tener a mente che qualsiasi attività che prevede un’eventuale bonifica a tutti i livelli, sarà per il cliente un costo da sostenere.

Prima quindi di definire qualsiasi budget, lo studio di impatto ambientale è l’elemento da valutare sia dal punto di vista tecnico che da quello economico.

Un’altra attività parallela da prendere in considerazione preliminarmente quando si affronta una ristrutturazione industriale, è quella di inquadrare il progetto nel contesto normativo vigente, sia a livello urbanistico che autorizzativo in genere.

Le figure in gioco sono molteplici. Oltre alle municipalità, che in sostanza fungono da organismo abilitato al rilascio dei titoli abilitativi idonei, devono essere raccolti molti altri pareri: ausl; wwf; enti preposti al commercio e/o all’industria; enti erogatori di energia elettrica, acque in genere, gas naturali e/o gas propani; aumenti e/o dismissioni di vecchie utenze; fino ad arrivare, ad esempio, ai pareri speciali di specifici consorzi o entità territoriali.

Realizzazione di progetti interconnessi

Realizzare un progetto completo per tutte le fasi di ristrutturazione, centrando al centimetro tutti gli aspetti tecnici, è praticamente impossibile.

Oggi la tecnologia ha fatto passi in avanti strepitosi rispetto a qualche decennio fa.  I rilievi si fanno con strumenti satellitari, le foto aeree possono essere fatte con i droni, i programmi di disegno e di calcolo sono sempre più sofisticati ed usano linguaggi interconnessi fra i vari stadi di progetto in modalità BIM (Building Information Modelling), ma tutto ciò non basta.

Realizzare progetti di questo tipo significa accettare il rischio di andare incontro a degli imprevisti oggettivi.

L’interconnessione fra i vari stadi di progetto è l’anima del progetto stesso. Vanno sovrapposti alle infrastrutture esistenti calcoli tecnici di adeguamento che si completano con la definizione dell’impiantistica generale e specifica di produzione.

Questo, in sostanza, significa che il general contractor deve saper progettare contestualmente, oltre alle infrastrutture civili e strutturali, anche tutta l’impiantistica elettrica e meccanica (m.e.p. systems), legata al funzionamento del sito produttivo da ristrutturare e/o efficientare.

Oltre a ciò, mentre il general contractor realizza, costruisce e ristruttura, il cliente continua a lavorare nel sito industriale, perché ovviamente non può fermare la produzione o trasferirsi altrove dall’oggi al domani.

Vanno quindi previste tutte una serie di fasi e procedure operative tese ad eliminare ogni potenziale interferenza con la produzione e, soprattutto, va sempre aumentata la soglia degli standard di sicurezza dell’ambiente di lavoro.

Questo aspetto è sicuramente determinante nella redazione del progetto generale di ristrutturazione di un brownfield.

Budgettizzazione delle attività da realizzare e definizione del piano dei lavori

Dietro ogni progetto, parallelamente o successivamente alla redazione, avviene la budgettizzazione delle attività da realizzare in opera.

Questa fase è molto complicata in quanto può essere definita solo con la completezza di tutti i fattori analizzati:

  • dati di ingresso esigenze del cliente,
  • completezza progettuale sia preliminare che definitiva,
  • valutazione dell’impatto ambientale,
  • valutazione dell’iter autorizzativo a cui fa riferimento il progetto,
  • soglia di imprevisti ben definita,
  • definizione dell’organico e del management di commessa.

Oltre al valore economico, va budgettizzato il tempo di esecuzione dell’intero progetto. Una ristrutturazione industriale non può avere una tempistica indefinita.

Solitamente quando si sceglie di ristrutturare e/o efficientare un edificio esistente, lo si fa perché effettivamente il piano dei lavori è decisamente più veloce e snello rispetto ad una realizzazione ex novo. Questo aspetto è solito considerarlo tale, ma a volte accade proprio l’esatto contrario.

La definizione di un piano dei lavori ben dettagliato aiuterà sicuramente il cliente a definire con esattezza i propri investimenti.

Valutazione parametrica di convenienza: bronwfield vs greenfield.

I parametri di valutazione sono molti. Anche in questo caso è necessaria un’adeguata conoscenza tecnica e manageriale, soprattutto per poter prendere delle decisioni con fermezza.

Cerchiamo di sintetizzare in quattro punti, i principali parametri di confronto:

1- Cost

Il primo parametro è quello economico. Si prende il totale del budget redatto post-progetto e si rapporta con la superficie totale (mq) dell’area da ristrutturare e/o efficientare. Il valore unitario lo si confronta con il costo unitario rapportato al mq della nuova costruzione di un nuovo progetto simile per caratteristiche tecniche e dimensioni.  Se il valore unitario del “brownfield” è superiore al costo unitario di costruzione del “greenfield”; allora non conviene intraprendere la ristrutturazione industriale e/o non conviene sostenere nuovi investimenti in quel sito produttivo, contrariamente sì.

 

2- Timing

 Il secondo è quello tempistico, vale a dire a parità di costo e di investimento, “bronwfield vs greenfield”, un’azienda manifatturiera tende sempre ad ottimizzare nel tempo i propri investimenti, quindi prediligerà sempre la strada più veloce;

 

3- Cost/Benefit

Il terzo parametro è dato dal confronto (costo/beneficio), questa valutazione viene fatta anche per la scelta se ristrutturare il vecchio sito industriale oppure se programmare di costruirne uno nuovo.  In questa ottica entrano in gioco diversi fattori chiave, come ad esempio la logistica, il reclutamento del personale, il regime dei costi generali di un sito rispetto ad un altro, ecc ecc.  Nello specifico però la valutazione costo/beneficio viene sempre fatta nell’industria in sede di programmazione di un qualsiasi generico investimento orientato nell’ottica dell’efficientamento energetico. Quindi se i benefici dovuti al risparmio energetico, chiamati in gergo “saving”, dati dall’installazione di nuove tecnologie più performanti, consentono il recupero dell’investimento da attuare, con un “pay back time” inferiore a 4/5 anni, allora conviene efficientare a tutti gli stadi il sito industriale;

 

4- Context

L’ultimo parametro che riteniamo giusto considerare è dato dal posizionamento geografico e logistico del sito da ristrutturare, rispetto al potenziale sito dove realizzare il nuovo stabilimento.

Molte aree industriali pur vecchie che siano sono sempre servite da tutte le infrastrutture impiantistiche principali e da diverse “utilities”, inoltre queste sono quasi sempre in prossimità delle primarie vie di comunicazione, strade statali, tangenziali, autostrade. Quindi diciamo quasi sempre strategiche dal punto di vista logistico

Contrariamente le nuove aree a vocazione industriale sul quale è possibile realizzare nuovi siti produttivi, non hanno sicuramente tutti i benefici delle prime.

In conclusione, il parametro del contesto, più che un vero e proprio indicatore è un fattore prevalentemente che determina la fattibilità o meno di entrambe i progetti.

Formazione ed aggiornamenti del personale dell’impiantistica tecnologica mutata

Una volta realizzata la ristrutturazione industriale il personale addetto alla manutenzione del cliente subirà dei radicali cambiamenti nella gestione del proprio lavoro. La sostituzione delle vecchie infrastrutture e tecnologie impiantistiche generano sempre un nuovo modello operativo a cui dover far riferimento.

Il general contractor in questo ambito è obbligato ad informare preventivamente il cliente di questo aspetto, è altresì tenuto ad assistere post-realizzazione i responsabili tecnici e formarli dal punto di visto gestionale.

Le varie attività di formazione (training) sono incluse nel preventivo. Esse rientrano all’interno dei Capex (CAPital EXpenditure – investimenti) aziendali e quindi nel costo generale del progetto di ristrutturazione.

Questa attività, che può protrarsi oltre alle date dei collaudi, può essere vista anche in forma contrattuale specifica post-vendita. Essa può assumere la forma di attività di assistenza e garanzia delle opere realizzate.  In ogni caso riteniamo che debba essere valutato come un vero e proprio capitolo di spesa di un brownfield project.

L’esperienza del Gruppo Inveco

Inveco ha realizzato negli ultimi anni diversi progetti sia nel mercato nazionale che a livello internazionale.

Ogni progetto è stato customizzato sulle specifiche richieste del cliente. Ogni oggetto è stato rivisto dal punto di vista progettuale, as build, e messo a norma a livello impiantistico conformemente alle normative urbanistiche vigenti.

Ristrutturazioni industriali effettuate

– Gruppo CLN, Serbia, municipalità di Kostolac. Realizzazione di tutti i lavori edili di scavo e fondazioni speciali per delle nuove linee tendi coils poste all’interno di un fabbricato esistente.ristrutturazione-industriale

 

– Plados Telma, Serbia, municipalità di Nova Pazova. Realizzazione di un consistente lavoro d’installazione di tutta l’impiantistica generale e specifica di produzione; creazione nuove compartimentazioni interne, REI 120; realizzazione dei nuovi locali tecnici esterni al capannone esistente; ristrutturato gli uffici amministrativi.ristrutturazione-industriale

– Fixa Shoes, Serbia, municipalità di Ruma. Riqualificazione di un vecchissimo edificio degli anni ‘60. Ripristino di tutte le facciate, gli infissi di porte e finestre e della copertura industriale; rifacimento ex novo del pavimento industriale, degli uffici amministrativi, dei piazzali esterni e dell’area logistica di carico e scarico merci, oltre a tutta l’impiantistica generale e specifica di produzione.ristrutturazione-industriale

 

– Dayco Europe,  Ivrea (TO). Nel corso di diversi anni, abbiamo ristrutturato l’ex parco industriale Olivetti di San Bernardo d’Ivrea. Un progetto di vera ristrutturazione industriale eseguita in modo capillare. Oltre alle riqualificazioni edili e logistiche, abbiamo efficientato dal punto di vista energetico vari reparti produttivi utilizzando varie tecnologie: dagli impianti fotovoltaici, al revamping illuminotecnico con nuovi sistemi a LED, all’efficientamento delle caldaie. Si è proceduto inoltre allo smaltimento di significative quantità di cemento amianto appartenenti a più categorie.ristrutturazione-industriale

 

– Lombardini Motori, Reggio Emilia. Bonifica della copertura industriale di 24.000 mq con sistema di incapsulamento a sandwich del cemento amianto. Lo stesso amianto è stato inoltre confinato sulla torre piezometrica del comparto industriale.ristrutturazione-industriale

 

– Dytech fluid & Technologies, Airasca (TO). Bonifica della copertura industriale di 16.000 mq con il sistema di incapsulamento a sandwich del cemento amianto ed installazione di 80 cupolini smoke out combinati al ricambio d’aria, interfacciati con rete dati alla centralina di un nuovo sistema di rilevazione incendi all’interno dello stabilimento industriale.ristrutturazione-industriale

 

– Cooper Standard, Ciriè (TO). Realizzazione di un progetto generale di ristrutturazione industriale a più livelli. In questo progetto l’area industriale riqualificata aveva una superficie complessiva di 110.000 mq. In esso, oltre alle ristrutturazioni edili ed infrastrutturali, sono stati efficientati dal punto di visto energetico tutti gli impianti tecnologici. In aggiunta sono state bonificate molte superfici e volumi contenenti cemento amianto.ristrutturazione-industriale