La manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici industriali

Un tema centrale per ogni azienda, la manutenzione può incidere positivamente sulla produzione, garantire maggiore sicurezza, far diminuire i costi, aumentare sostenibilità ed efficienza energetica e il valore dell’immobile nel tempo.

Potrebbe sembrare semplice, ma distinguere correttamente tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria non è sempre così immediato per i non tecnici. La distinzione fra le due tipologie di manutenzione è il primo passo per pianificare interventi nel modo più efficace e coerente con gli obiettivi (per esempio l’efficienza energetica).

Premesso che, in relazione alla manutenzione ordinaria e straordinaria le aziende in Italia devono essere in linea con la normativa italiana e UE. Di seguito le principali caratteristiche delle due tipologie di manutenzione.

Manutenzione Ordinaria

La manutenzione ordinaria preserva lo stato degli edifici e degli impianti. Fa riferimento a interventi programmati che si ripetono in modo ciclico con intervalli generalmente regolari. Lavori volti a preservare lo stato di edifici, a garantire il corretto funzionamento degli impianti e a prevenire i guasti. Questi interventi non modificano la struttura o le prestazioni originarie degli edifici o degli impianti. Le principali finalità sono: mantenere l’operatività, l’efficienza, la sicurezza e la conformità alle normative vigenti. 

La manutenzione ordinaria può includere pulizia, tinteggiatura, lavori edili, riparazioni elettriche e idrauliche, controllo estintori, ispezione degli impianti, sostituzione di filtri, guarnizioni, lampadine, ecc..

Questi interventi, se ben pianificati, riducono il rischio di guasti improvvisi e conseguentemente permettono di diminuire i costi nel medio e lungo periodo. 

Manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria fa riferimento a interventi di natura eccezionale, volti a rinnovare, ristrutturare, sostituire o modificare parti strutturali o impianti esistenti. La manutenzione straordinaria, viene effettuata quando l’edificio, o l’impianto, manifesta limiti funzionali, normativi o prestazionali che non possono più essere gestiti con interventi conservativi. 

Gli obiettivi principali sono: migliorare le prestazioni, l’efficienza energetica, aumentare la capacità produttiva, estendere la vita utile degli impianti, aumentare il valore degli edifici o modificarne la destinazione. Oppure ricostruire parte degli edifici, danneggiati dal tempo o da guasti (per esempio perdite idrauliche o danni nettamente peggiori generati da alluvioni). 

La manutenzione straordinaria è un progetto una tantum che può essere ripetibile a distanza di anni (per esempio nel caso del rifacimento degli esterni dell’edificio). 

Alcuni altri esempi di manutenzione straordinaria: 

• ristrutturazioni;
• rifacimento coperture e tetti;
• installazione o aggiornamento;
• impianti tecnologici industriali (elettrici, idraulici, antincendio, HVAC, automazione);
• infrastrutture per energie rinnovabili (fotovoltaico su coperture industriali, impianti a terra, sistemi di accumulo);
• rifacimento pavimentazioni industriali
• rifacimento completo infissi per efficientamento energetico;
• efficientamento energetico (cappotti termici, serramenti ad alte prestazioni, isolamento);
• impiantistica nuova o adeguamenti normativi (elettrico, idraulico, climatizzazione);
• la sostituzione di un vecchio impianto di riscaldamento con uno di nuova generazione ad alta efficienza;
• riqualificazione facciate e spazi comuni;
• la ristrutturazione strutturale di un piano dell’edificio aziendale per creare nuovi spazi produttivi;
• l’ampliamento di un capannone;
• opere interne (tramezzi, controsoffitti, pavimenti, rivestimenti);
• revamping e repowering.

Ed è proprio nell’ambito della manutenzione straordinaria che si inserisce principalmente il tema dell’efficientamento energetico. 

Prendiamo l’esempio di una copertura industriale vetusta e danneggiata dal tempo. Innanzitutto, il pericolo di infiltrazioni e dispersioni termiche è alto, e ciò incide negativamente sulla sicurezza e sull’efficienza energetica. Intervenire con lavori di edilizia industriale permette di ripristinare la situazione in modo adeguato, e integrare soluzioni ad alto valore aggiunto: isolamento termico delle coperture, predisposizione per impianti fotovoltaici. 

La manutenzione straordinaria è l’occasione per ripensare l’edificio industriale in funzione delle esigenze dell’azienda più attuali, e future. Anche in ottica di sostenibilità, efficientamento e adeguamento normativo italiano e UE.

Purtroppo però, ancora troppo spesso la manutenzione viene vissuta unicamente come un adempimento burocratico, o come un’emergenza da risolvere solo successivamente al verificarsi di un guasto. 

Le differenze principali fra manutenzione ordinaria e straordinaria nel Testo Unico Edilizia

È sul Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/01), aggiornato recentemente dalla Legge Semplificazioni 182/2025, che si fonda principalmente la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria:

• Art. 3, comma 1, lett. a indica la manutenzione ordinaria come interventi su finiture e impianti esistenti che non modificano le caratteristiche strutturali.
• Art. 3, comma 1, lett. b indica la manutenzione straordinaria come il rinnovamento e la sostituzione di parti strutturali come il rifacimento del tetto.

Comprendere correttamente la distinzione fra le tipologie di manutenzione è fondamentale, anche nel caso si voglia accedere a bandi e incentivi, che spesso si applicano esclusivamente agli interventi di natura straordinaria e di efficientamento. 

Coperture, pavimenti, infissi e… fotovoltaico industriale

Perché un’azienda energivora dovrebbe investire in questi elementi?

1. Coperture: la manutenzione straordinaria del lastrico solare è il prerequisito fondamentale per il fotovoltaico industriale, ovviamente un impianto non può essere installato su una copertura ammalorata.

Più in generale per l’efficientamento è ideale l’isolamento termico (coibentazione) che riduce drasticamente il carico termico. Difatti, utilizzare materiali con alto indice di riflettanza solare permette di abbassare la temperatura superficiale del tetto, e contribuisce anche a migliorare l’efficienza degli eventuali moduli fotovoltaici.

2. Pavimentazioni industriali: una pavimentazione danneggiata è prima di tutto un rischio per la sicurezza (D.Lgs 81/08), e poi un problema per l’efficienza logistica. Intervenire con manutenzioni straordinarie che prevedano l’uso di resine ad alte prestazioni o il ripristino porta a una riduzione dei costi di manutenzione futuri, e a un miglioramento dell’operatività. 
3. Infissi e taglio termico: i serramenti sono i principali responsabili della dispersione termica negli edifici industriali di vecchia generazione. Sostituire gli infissi con sistemi a taglio termico e installare vetrate selettive ha tempi di ritorno dell’investimento molto rapidi. In particolare rispetto al risparmio immediato sui costi di climatizzazione dei reparti produttivi.

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